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佛山金融高新区写字楼号称引入酒店卖使用权 10年不交楼

2019-10-16

近日,有网友爆料,位于金融高新区的写字楼以引入酒店为噱头,宣称可以用作住宿用途,对外销售使用权,且10年内不交楼,以固定收益和分红的形式“返租”给买家。




网友反馈,最近这两天,原本冷冷清清的写字楼售楼部,变得人潮涌动,现场抢购气氛热烈。

写字楼引入酒店?产权物业仅售使用权?到底是馅饼还是陷阱,房掌柜深入现场解密。

写字楼卖使用权 不交楼那种


据网友爆料,该项目为桂澜路招商置地中心,属于金融高新区板块,周边有天河城、南海万达广场、新凯广场、iPARK购物中心、宜家家居等成熟商业配套。广佛线金融高新区站距离该项目约700米。

项目售楼部设于桂澜路边星巴克正门右侧,门口设置有客户签到桌,上面摆放着“中森地产”水牌。房掌柜注意到,现场销售佩戴有蓝色工牌,但工牌信息全是空白。

进入售楼部后,现场有七八台客正在咨询,桌椅甚至不够用,还临时搭起了简易的洽谈桌。在写字楼月销量个位数的市场情况下,这种场景着实反常。

经过房掌柜了解,目前在售物业主要位于1座6-15楼,共10层单位,所有面积均为25㎡,对外销售26年使用权,带装修总价33万。写字楼内设有一间实景样板房,为50㎡复式空间,板房内配套有卫生间、厨房、bet365靠谱吗_澳门bet365赌博_bet365百乐彩桌、卧室等。

值得注意的是,买家须签订一份“委托经营管理合同”,甲方为买家,乙方为“广州市鹏韵科技有限公司”,也即代理公司。

合同规定乙方将对物业进行统一运营管理,委托期限10年。委托期届满之后,若甲方未在6个月内通知不再续约,则默认自动续期16年。说白了就是,这批物业买了就须交由乙方托管运营,不会交楼给买家。





销售声称将引入酒店 固定收益1600元/月


至于未来如何运营获益,据现场代理销售称,6-15层将引入希尔顿或喜来登酒店,售楼部还展示有同区域酒店房费对比海报供参考。





在委托运营收益方面,前10年,无论盈亏都须支付固定收益1600元/月给买家。

从第三年开始,买家可获得运营分红收益,具体方案是:第3年至第5年有三成收益,第6年至第8年有四成收益,第9年至第10年有五成收益。





关于成本和收益,销售现场以一套25㎡单位为案例计算,买家购买总价成本33万,首付17万,贷款最高年限5年,月供约3330元。

按照金融高新区四星级酒店日租600元为例,每月20天有营收,租金收益就有12000元/月,扣除1500元水电费等运营成本,实际收益是10500元/月。

若按照3成分红,买家可获得3150元/月分红。再加上每月固定保底收入1600元,平均每月收益4750元,相对于3330元的月供,“以租抵供”轻松盈利。

除了酒店分红,销售还承诺26年使用权期满之后,扣除5万运营管理费和3万装修费,将“原价”回购物业,即33万使用权物业,除了获取26年租金,26年后将获得返还金25万。

听上去这笔账确实划算,等于只用了8万即获得26年稳定租金收益,撩动不少客户心思。

然而,问题并没有这么简单,其中暴露出四大问题:

第一,写字楼做酒店,是否合规?

据了解,招商置地中心地块由星晖地产于2012年竞得,地块属性为商务金融用地、批发零售用地、住宿餐饮用地、其他商服用地,产权40年。

项目规划有2栋写字楼和iPARK商业中心,其中1、3座为写字楼,楼高分别为42层和27层。目前商业中心已开业,3座写字楼仅剩少量单位未售,出租率尚可。1座超高层写字楼约有900套单位,网签仅193套。




招商置地中心,右侧高层为1座


项目备案名为依云置地中心,开发商为佛山市凯达城投资发展有限公司,招商占股51%。从预售信息上来看,1座和3座用途均为金融bet365靠谱吗_澳门bet365赌博_bet365百乐彩用房和bet365靠谱吗_澳门bet365赌博_bet365百乐彩室,并没有酒店住宿用途。

房掌柜致电招商置地中心售楼部,销售人员称,项目并没有规划酒店业态,且写字楼硬件设施不支持引入酒店,无法满足客房配备厕所的功能需求。

对于有销售宣称即将引入酒店,招商方面销售表示,仅是驻场中介个人说辞,与招商置地并无关系。





招商置地中心官宣的售卖信息是,60-1000㎡产权写字楼,毛坯发售,现房交楼,1座均价1.5万/㎡,3座均价1.4万/㎡。

目前,市面上不少商办物业以公寓形式出售,美其名曰“百变空间”、“LOFT空间”,这类产品在设计之初便按照公寓产品建设,交楼后通常也能正常入住。

但已建成写字楼改公寓却并不多见,甚至是不可能的事情。首先写字楼产权面积大,不具备单独配备卫生间功能;其次,写字楼在管理上有严格要求,禁止煮食和住宿。

因此,代理销售所宣称的引入酒店明显是在欺骗客户。

第二,产权写字楼为何卖使用权?

房掌柜从业内房产代理公司了解到,招商置地中心1座6-15层物业已经由大业主整层买下,并授权代理公司对外销售。

而负责代理销售的即为中森地产,在写字楼市场难去货的市场情况下,以出售使用权方式回笼资金。

事实上,招商置地中心1座每层共有24间产权写字楼,面积段为67-126㎡。而6-15层却由代理公司分为25㎡进行销售,需要两间一起购买。若预算有限,也可以按照25㎡单间购买。

第三,违约责任小,赔钱风险大

买家与代理公司签署的“委托经营管理合同”第二条规定,甲方认可乙方对物业进行所有的运营管理行为,并须支付运营管理费用5万元,无论合同以何种理由提前解除或终止,乙方均不退还上述费用。

换句话说,不管之后是否能运营下去,乙方是否违约,这5万都必须给,等同于入场的“学费”。

房掌柜查询获知,乙方广州市鹏韵科技有限公司注册地在南沙,实际控制人为胡健强,注册资金仅10万元,经营范围广泛。





关于签约酒店文件和26年期满后回购协议,代理销售称只有在签购买合同的时候才能看,这意味着买家将没有退路,一切都只是其口头承诺。

目前引入酒店已确定为虚假宣传,至于此后如何管理运营,前景尚不明朗,收益更是虚无缥缈。

若乙方逾期支付经营收益,则按照同期银行贷款利率向甲方支付违约金,按照每月1600元固定收益,违约金每月仅5.3元。

第四,使用权缺乏监管,如何防止一房多卖?

使用权物业仅仅是买家与代理公司签约,不需要备案网签,不受政府监管。若代理公司一房两卖或一房多卖,买家将哭诉无门。

在合同第四条规定,在委托管理期内,甲方同意乙方将该物业用于自营、合作经营、转租、分租等,甲方不予任何干预。

也就是说,代理公司如何处理该物业,都与甲方买家无关,只要固定给买家1600元/月保底收入即可。

最后,除了以上四大问题,买家最大的风险是面临代理公司跑路的风险,钱交了,物业不是自己的,收益还拿不到。

对于使用权物业,你需要知道的是:

第一,没有产权!房子涨得再猛也与你无关,还不能转让和抵押。而代理公司也可能卖一波就卷钱走人,维权无门(产权不在你手里找谁问去)。

第二,返租期没有保障!不仅违约成本低,且运营无保障,一切处理权由代理公司做主。隔壁广州番禺曾有使用权物业返租一年后业主跑路,买家追诉无门。

这年代,谁的钱都不是大风刮来的,不是所有投资都有回报,请珍惜手上的现金流。


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