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2019年国内楼市特点及2020年楼市房价预测

2019-10-18

站在2019年的尾巴上,写出来也作为我个人对2020年楼市的预测吧,说的准不准我也不知道,但是敢写出来让大家批评指正,看看逻辑。



一、国内楼市的特点


讲结论前,先要做一些铺垫,理一理国内楼市的几个核心的特点,知道了规律,才能推演后面会发生什么。

1、惯性

经历了国内楼市20年来的飞速发展,也经历了近几年棚改带来的楼市全面狂欢,绝大部分买房的人都已经有了数额巨大的浮盈,也带来了房价永远涨的神话,这是非常可怕的对楼市的共识。

把楼市比作赌场,场内的人们几乎没有输家,只不过开始观望,但不舍得离开,场外的人们也蠢蠢欲动,研究楼市不断打听消息,非常有想入场的冲动。

就算赌场里的人们开始亏损,场外的人群仍会不断涌入,脑子里的念想就是那20年的房价飞跃、阶级跃层。

而且,当国内所有人都试图了解、试图熟悉楼市的时候,都会认识并认同现状的价格体系,降价多少算便宜、有投资价值,涨价多少算贵、不值得买,在这种认知力量下,国内的楼市逐步发展成一个坚实的稳态堡垒,轻易不会崩溃,因为购房群体基数大、观念相似。(举个例子,有人A关心股市的时候,茅台100元/股,有人B关心股市的时候,茅台1000元/股,他们都会认为这个价格是合理的价格,涨20%就有卖的冲动,跌20%就有买的冲动,什么时候接触市场对认知很重要,并会形成自己的特有认识,以后也会按照这个认识去判断、操作。)

惯性,是能左右国内楼市未来3-5年的最大做多力量。

2、成长性

不可否认的是,国内的各级城市仍在成长,就算成长速度比不上之前20年,但是人口的集聚趋势不会改变,而且随着基建的铺开,城市的边界也会不断生长。

人口的聚集带来了居住、生产的需求,经济的发展为房价提供了坚实的支撑。只要城市的成长不停止,房价就算涨得过快过高出现了泡沫,也能在发展中逐渐被消化。

成长性,是一个城市楼市健康度的表现。

3、政策自洽性

国内的楼市政策已经逐步转变为“一城一策”,所谓“一城一策”,官方的解释是分类调控、精准调控,但是我的理解就是“维稳”,面多了加水、水多了加面,房价不能大涨、影响社会稳定,但也不能大跌、破坏金融体系。

所以对于未来的政策而言,如果市场变差,一定会转向温和的基调,部分房地产市场差的城市官方可能还会出来托市。

自洽性,关键是判断政府出政策的出发点,楼市的调控政策也变得似乎越来越能预测了。

4、开发商的野心

开发商是一个很有意思的群体,承上启下,从地方政府买地,向购房者卖房。开发商都有做规模当老大的野心,只要条件允许都会努力冲规模,这个决心大不大,也是一个很大的变量能影响楼市。

一般来讲,开发商的野心越大,地价会普遍拍得很高,最终传导到房价,引起调控,但是开发商的野心变小,地价回落甚至流拍,地方政府又很难受,会有托市的动作。

开发商群体的普遍状态,是一个能直接影响楼市的重要因素,而且很容易判断,他们骨子里充满冒险(没有冒险精神的早就被20年的房地产大牛市淘汰了),只是外界条件(如融资、销售)不允许罢了。

二、2020年的房价逻辑预测


也是基于上面4个特点,推演我的一些想法吧。不画图表,不做无意义的回归曲线,纯粹的逻辑推演。

而且国内的城市众多,发展阶段不同、现有条件差异也很大,只能表述为几个原则,也许没有石破天惊的预测,只是推演。

1、投资投机进一步退潮,市场回归刚需刚改

过去几年大牛市,能买房的都已经买了,社会上的富余购买力并不多,而且不少激进的投机者在2016年底至今的房价回归中被套住,就算有些人完成了投资投机的退出,但是看到2018年底至2019年底的房价小周期迅速企稳震荡后,恐怕也是心有余悸。

1年内的投资收益趋近于零甚至为负,这对很多投机者来讲是个很大的震慑。

只要政策不打开,市场必然是回归刚需刚改,房子有使用价值才能显化其价值,那些投资型的远郊盘、公寓盘2020年的市场一定会比较艰难,租售比高的楼盘也许会实现价值兑现。

2、经济长期L型走向,导致购买力下降

2020年,居民的收入能不能保持?能不能有增长?恐怕是很多人关心的问题,但是就现在的情况来看,要保持前几年的高速增长,难度还是很大的。如果无法增长,那么考虑到居民部门前几年积累的大量家庭债务而言,还债已属不易,也无法有更多的积累用于改善住房,甚至会改变对未来的看法,从扩张型消费和投资,转为收缩保守。

房价是釜,收入是薪,薪少了水自然烧不开。

3、政策会调整,而且会有反复

2019年底,很多地方政府已经感受到压力了,一是在很多地方政府的债务结构中,土地是最重要的担保物,价格跌不起,二是卖地也成了很多地方政府的现金流来源,特别是最近土地储备的融资被断了之后,如果地卖不掉或卖不上价,财政上的缺口会比较严重。

就算如今的楼市政策属于高压严控,但是财政上的压力是实实在在的,而且需要解决的。

三、2020年的房价预测


楼市比较难预测,因为真的是每个城市各有特点,所以很多咨询机构不得已用了“分化”两字来掩饰自己难以说明白。的确也是,影响某地房价的因素很多,宏观上讲,政策、城市基本面、发展趋势,微观上讲,居民财富、人口流入、供求变化、户型地段适配等等都是能和房价联系在一起。基本面一般的城市如浙江的丽水房价很高,基本面好的城市如重庆房价却很低,就结论讲过程,解释得难受。

我也不能只说个大概,几个预测吧:

1、政策面的变化

预测政策非常重要,国内楼市就是政策市,市场的属性被压制得很厉害,只要愿意,国家有一百种手段让房价短期内暴涨或暴跌。

所以首先预测的是国家对房地产政策的调控意愿。

我理解的现状,就是政策面不改变的情况下,明年初一定会有不少比例的开发商顶不住,制定政策的出发点是维稳,房价不大起大落,民生得到安抚,所以明年初是政策变化的起点。

我猜测,①明年初会放松融资,松动按揭放款、松动开发贷,允许企业发债,目的不是让企业扩张,而是借新还旧,春节前付掉工程款让农民工过年,不能一刀切逼死,②春节前后三四线城市政府会考虑出政策去一波库存,③整个2020年大部分二线城市都会出台抢人政策,门槛越来越低,但影响力越来越小,④2020年下半年部分二线城市会有一波实质性的限购松动,并带动房价企稳,毕竟那么多大型基建需要土地财政的资金,限了那么久,该松一松卖一波地了。

政策是最大的变量,只能猜,愿赌服输。

2、2020年一二三线房价整体回归

说是回归,其实就是对应了觉得这两年房价涨的太快。当然各类城市回归的阶段也不同,比如北京上海这种,已经从2016年底到现在整整回归了三年,价格跌了不少,而且仍在继续回归,空间还是有的,特别是接盘者寡的单套600万以上级别的房屋,体现为走量慢,议价空间大,400万以内的刚需房会稍微好点,看一线城市的人口流入状态;有些二线城市,从2017年开始回归的,后续回归空间有限,那些从2018年上半年才涨起来的二线和三四线城市,最大的可能就是2019年滞涨、2020年逐步震荡回归,当然供应量特别小的城市和区域会回归得平稳一些,供应量大的城市和区域表现得激烈一点,甚至也会有些城市一步到位的。

回归都会有个均衡状态,比较合理的状态,还是那种市区中位数的房价对应中位数的收入,即大多数人的收入水平能支撑市区大部分的房价对应的按揭吧。但这个状态的房价是很低的,没有政策的鼓励,一定是逐步回归的过程。

3、2020年一二三线楼市整体缩量20%

不要看商品房销售额2018年比2017年增长12%,商品房销售面积2018年仅比2017年增长了2%,还是在三四线棚改放量补位的前提下,连续两年停滞在17亿平左右,预计2019年的商品房销售面积会降至15-16亿平,2020年更是会降至13亿平左右。

理由是一线城市已然缩量缩得毫无权重,二线城市去年起缩量,三四线城市不仅供应缩量、后续销售也存疑。

销售面积的缩量和销售价格的滞涨,会导致商品房销售额的同步回归。总盘子的回归,势必对各家开发商的发展空间造成非常大的影响,池塘变小了,容不下那么多的鱼,理念和战略势必要被动调整。

4、热点区域

中国面积那么大,城市那么多,总会有冷热不均,所以才会有板块轮动这种现象。

热点区域肯定也是有的,几个特征,①完全本地市场,特别是一些内陆的封闭的城市,在供求平衡的情况下,完全不受到外界影响,在之前的楼市发展中也没有过热现象,也许就会有惊艳的表现;②经济能级与房价倒挂的城市,就是如长沙、成都这种房价还没怎么涨就被强限购摁下去的城市,就算看不到亮点,也不会再差了;③经济成长强区域,如长三角、珠三角,房价可能会回归,但是要反弹回来也很快,毕竟成长性在那里,经济发展能消化一切高房价。

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